加拿大抵押贷款与住房公司（CMHC）最新报告指出，为应对日益严重的住房可负担性危机，加拿大必须大幅加快住宅建设速度，将目前的年住房开工量翻倍。
CMHC在住房供应短缺的年度分析中估算，为将住房可负担性恢复至2019年疫情前的水平，加拿大在2035年前每年需要新建约43万至48万套住房，而当前的建房节奏约为每年25万套。
该机构已将建模基准从2030年调整为“滚动的10年周期”，并表示此前2030年的目标已不现实，原因是土地审批和建筑周期冗长。
报告称：“想要恢复至20年前的可负担性水平并不现实，尤其是在疫情后房价飙升的背景下。”CMHC强调，疫情后的市场状况带来了新的结构性挑战，尤其体现在温哥华和大多伦多这样的高成本地区。
CMHC使用的“可负担性指标”显示，全国大多数地区的可负担性明显恶化。
- 温哥华都会区的“房价收入比”从2019年的71%升至2024年的99%
- 大多伦多地区则从59%升至74%
疫情前相对可负担的地区，如新斯科舍省、新不伦瑞克省和曼尼托巴省，也因人口流入和供应不足而出现房价大幅上升。
各地建设缺口惊人：
CMHC指出，未来10年所需的住房建设增长幅度因地区而异：
- 大蒙特利尔地区：年开工量需增加210%
- 安省非多伦多地区：需增长228%
- 新斯科舍省、爱德华王子岛等较小省份：开工量也需翻倍以上
- 大温哥华地区：需求相对较轻，年开工量只需增长29%
- BC省其他地区：则需增加102%
相比之下，爱德蒙顿、魁北克部分地区和大西洋省份的某些市场，即便不新增太多供应，也可能维持当前的可负担性水平，但这些地区仍存在其他住房挑战，如无家可归问题。
二手房市场与建房阻力
报告还指出，近期二手房挂牌数量激增，尤其在多伦多，供需之间的差距创下历史新高。CMHC指出，需要恢复市场平衡，但不能指望屋主主动承担数十万的房价损失。
报告还采用了更复杂的“反馈效应”建模，例如：若某城市因新建住房变得更可负担，反而可能吸引更多人口涌入，进一步推高需求。
预计若成功推动住房建设，至2035年，加拿大的家庭总数量将增长2%，尤其体现在年轻人成家立业上。
房价与租金走势预测
在新建住房情境下，到2035年各地房价仍有上涨，涨幅如下：
- 大多伦多：比现状上涨近20%
- 大温哥华：上涨8.3%
- BC省其他地区：上涨5.5%
租金市场将受益于供应增长，平均租金略有下降：
- 大多伦多、大蒙特利尔：租金下降6.1%
- 大温哥华：下降2.7%
- 卡尔加里：下降6%
- 爱德蒙顿：下降1.4%
工人、资本与预制建筑
除了数量目标，CMHC还强调必须解决以下结构性问题：
- 建筑行业需“显著扩大劳动力”
- 增加私人资本投入
- 提高建筑行业效率与生产力
目前，加拿大绝大多数新住房仍依赖私营开发商。然而，他们正面临高涨的建材与融资成本、预售疲软等问题，导致越来越多项目无法推进。
CMHC建议，加拿大应大力发展预制装配式建筑等离地施工模式，以缓解人力瓶颈、降低成本。
现任住房部长、前温哥华市长兼模块化建筑企业高管Gregor Robertson正是总理马克·卡尼推动该策略的重要人物。
如果不改革会怎样？
CMHC警告称，如果没有一系列干预措施，到2035年：
- 全国平均月租金将从目前约1400加元升至1900加元以上
- 大温哥华平均房价将从2024年的150万加元升至190万以上，涨幅27%
- 大多伦多则从120万加元涨至190万以上，涨幅为63%
相比之下，卡尔加里预计将升至80.9万加元（2024年为61.4万），爱德蒙顿升至54.2万加元（2024年为41万），涨幅相对温和。
到2035年，在高移民水平驱动下，加拿大人口可能从现在的4100万增至近4500万。
CMHC总结指出：“这不是预测，而是如果加拿大真想恢复可负担性，必须采取的行动。”