房屋租金可以分为三大类：住宅租金、商铺租金、办公租金。由于篇幅原因，本文只分析了中国一二线城市的房租变动情况。按照国家统计局的标准，中国有4个一线城市：北京、上海、广州、深圳；有31个二线城市：天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐。一二线城市总计35个。
本文的主要结论如下：
1、2025年上半年，35个城市住宅租金的环比变化介于-4.2%到3.6%，同比变化介于-10%到2.3%。和历史最高点相比，租金变化介于-26.4%到-1.1%。
2、整体来说，城镇居民可支配收入较高的城市，和房租历史最高点相比，住宅租金下降较少。在35城中，2024年城镇居民可支配收入大于6万元的城市有14个：上海、北京、广州、杭州、宁波、南京、深圳、厦门、长沙、青岛、济南、武汉、合肥、福州。这14个城市中有10个城市的住宅租金跌幅较小。
3、如果按人均住房面积30平方米计算，35城中有27个城市的“房租负担率”低于25%，占比77%（“房租负担率”指人均住宅租金与人均可支配收入的比值）。
4、2025年上半年，35个城市商铺租金的环比变化介于-15.9%到6.8%，同比变化介于-31.2%到7.3%。和历史最高点相比，租金变化介于-52.5%到-10.1%。
5、2025年上半年，35个城市办公租金的环比变化介于-12.7%到2.4%，同比变化介于-19.1%到0.1%。和历史最高点相比，租金变化介于-42.8%到-2%。
6、35个城市的住宅租金都不高于办公租金，而办公租金都不高于商铺租金。在35个城市中，商铺租金与住宅租金的比值介于1.7倍到4倍，办公租金与住宅租金的比值介于1倍到2.2倍。
7、除去哈尔滨，其他34城的商铺租金跌幅都高于住宅跌幅；除去银川、太原、郑州，其他32城的办公租金跌幅都高于住宅跌幅。这表明，在三类房屋中，住宅的抗跌性更强。
下面开始正文，普通百姓最关注住宅，所以我们先来分析住宅租金的变化。
一、住宅租金变化
把35个城市按照2025年上半年住宅租金高低进行排序，得到表1。35城住宅租金中值为25.3元/月·平方米，均值为37.4元/月·平方米。北京租金最高（117.2元）是最低城市银川（15.5元）的7.6倍。
排名前六的城市是：北京（117.2元）、上海（104.4元）、深圳（96.8元）、杭州（62.5元）、广州（59.5元）、南京（54.2元）；排名最后六名的是：银川（15.5元）、呼和浩特（20.1元）、太原（20.3元）、郑州（21.8元）、贵阳（21.8 元）、石家庄（22.0元）。
租金低于25.5元/月·平方米的城市有16个：西宁、哈尔滨、乌鲁木齐、兰州、重庆、沈阳、长春、南宁、昆明、南昌、石家庄、贵阳、郑州、太原、呼和浩特、银川。其中，银川最低，为15.5元/月·平方米。
表1: 35城住宅房租排序（2025年上半年均价）：
下面我们来看看住宅租金的环比变化，即2025年上半年租金相对于2024年下半年的变化。
表2显示，在35城中有11个城市环比上升，其中环比涨幅超过2%的城市有三个：西宁涨幅3.6%、天津3.4%、武汉2.4%。
24个城市环比下降。环比降幅超过2%的城市有8个：杭州下跌2.1%、济南下跌2.1%、宁波下跌2.3%、西安下跌2.4%、福州下跌2.6%、长沙下跌3.5%、重庆下跌3.6%、郑州下跌4.2%。
在35城中，有16个城市的环比价格变化在-1%到1%之间。可以认为这些是租金变化较小的城市，其中包含了北上广深四个一线城市。
表2: 35城住宅租金的环比变化：
再来看同比变化，即2025年上半年住宅租金相对于2024年上半年的变化。
表3显示，在35城中，仅有三城同比上涨：乌鲁木齐上涨2.3%、天津上涨0.9%、哈尔滨上涨0.7%。在35城中，有27个城市的下降幅度超过了2%。而且有10个城市同比下降幅度超过了5%：西安下跌5%、长沙5.1%、西宁5.1%、郑州5.5%、北京5.7%、武汉6.2%、福州6.2%、南京6.8%、上海8.1%、杭州10%。
表3: 35城住宅租金的同比变化：
看了环比和同比变化之后，我们来看各城市2025年上半年住宅租金相对于该城市租金最高点的变化。
35城相对于最高点都有所下降，有5个城市的下降幅度小于5%：成都下降1.1%，乌鲁木齐下降1.5%，石家庄下降2.9%，沈阳下降3.6%，深圳下降4.6%。这五个城市是租金下降最少的城市，其中既有租金较高的深圳、成都，也有租金较低的乌鲁木齐、石家庄、沈阳。所以，租金高低不是决定租金下降幅度的决定性因素。
有12个城市的下降幅度介于5%到10%：西安、广州、西宁、北京、武汉、济南、南京、宁波、天津、上海、合肥、长沙。
长春、呼和浩特、福州等16城的下降幅度介于10%到20%；南宁和郑州的下降幅度超过了20%。
这里需要注意，因为数据始于2018年下半年，所以如果该城市的真实高点出现于2018年上半年或之前，则真实下降幅度会高于表4中的数据。
在表4中，前17个城市跌幅都小于10%，后18个城市都大于10%。我们发现，如果某城市的房租高点出现在2018年或2019年，那么该城市的房租跌幅往往大于10%。35个城市中，只有济南例外，济南高点出现在2019年，但跌幅为6.7%。
可能的解释是这样的：房租高点越早出现，说明该城市租金开始下跌的时点越早，也说明该城市的房租越不抗跌，因此整体跌幅也较大。
35个城市中有11个城市的房租高点出现在2022年或之后，它们是：成都、沈阳、深圳、西安、广州、西宁、北京、武汉、南京、上海、长沙。而这11个城市的房租跌幅都小于10%。道理和上文相同。
表4: 35城住宅租金相对于最高点的变化：
还有什么因素会影响住宅租金涨跌？我们发现城镇居民可支配收入是一个重要因素。
在35个城市中，2024年城镇居民可支配收入大于6万元的城市有14个：上海、北京、广州、杭州、宁波、南京、深圳、厦门、长沙、青岛、济南、武汉、合肥、福州。在这14个城市中，和房租最高点相比，有10个城市的租金跌幅小于10%（即跌幅较小）。
最后我们看看各城市的居住支出负担，即住宅租金在城镇居民可支配收入中的占比。
各城市的住宅租金与其城镇居民可支配收入的比值，可以衡量该城市的居住支出负担。这里定义一个概念：“房租负担率”，房租负担率=人均租房支出/人均可支配收入（这里的人均租房支出按照每人30平方米的住房面积计算）。
那么，中国哪些城市的“房租负担率”较重？
从表5可以看出，35城中有27个城市（占比77%）的“房租负担率”低于25%，即居住支出不到可支配收入的四分之一。
在35城中，住宅的“房租负担率”大于30%的城市只有3个，分别是北京（45.6%）、深圳（42.9%）、上海（40.4%）；“房租负担率”介于25%到30%的城市有5个：成都（27.2%）、杭州（27%）、武汉（26.3%）、天津（25.8%）、广州（25.7%）；“房租负担率”介于22%到25%的城市有3个：南京（23.5%），海口（22.5%），厦门（22%）。
以上11个城市的“房租负担率”较高。我们发现，城市的“房租负担率”与该城市的人均可支配收入存在关系。
2024年，在35个城市中，城镇居民人均可支配收入大于8万元的只有七个。而在这七个城市中，六个属于“房租负担率”较高的城市。
唯一的例外是宁波，2024年宁波城镇居民人均可支配收入为83110元，在35城中排名第五，但租房负担率仅为14.3%，排名31。
表5: 35城的住宅“房租负担率”：
注：房租支出按照人均居住面积30平方米计算，价格参考2025年上半年价格；人均可支配收入为2024年数据。
看完了住宅，我们看看商铺租金的变化。
二、商铺租金变化
表6是2025年上半年35城商铺房租排序，商铺租金中值为71.4元/月·平方米，均值为86.9元/月·平方米。每平方米月租金最高的北京（208.9元）是租金最低城市银川（43.5元）的4.9倍。商铺租金中值是住宅中值的2.8倍，商铺租金均值是住宅租金均值的2.3倍。在35城中，每个城市的商铺租金都高于其住宅租金。
2025年上半年，商铺房租高于100元/月・平方米的城市有9个：北京（208.9元）、上海（177.7元）、深圳（172.0元）、福州（138.6 元）、广州（133.1元）、南京（130.5元）、杭州（124.7元）、西安（100.4元）、成都（100.1元）；商铺房租低于60元/月・平方米的城市有8个：银川（43.5元）、沈阳（43.6元）、南昌（45.6元）、长春（51.0元）、呼和浩特（52.7元）、长沙（53.5元）、大连（54.6元）、哈尔滨（57.6元）。
表6: 35城商铺房租排序（2025年上半年均价）：
下面我们来看看35城商铺租金的环比变化，即2025年上半年租金相对于2024年下半年的变化。
表7显示，在35城中有5个城市环比上升，其中环比涨幅超过6%的城市有2个：南京涨幅6.8%、福州6.2%；另外3个城市为石家庄（涨幅3.2%）、银川（涨幅1.4%）、深圳（涨幅0.8%）。
30个城市环比下降。降幅超10%的城市有8个：兰州下跌10.4%、南宁下跌 10.4%、青岛下跌10.5%、郑州下跌 11.1%、西宁下跌11.7%、厦门下跌12.3%、贵阳下跌12.8%、广州下跌 15.9%。
降幅介于5%到10%的城市有5个：太原下跌6.4%、长沙下跌7.0%、宁波下跌7.1%、成都下跌7.7%、合肥下跌8.7%。
在35城中，有7个城市的租金变化较小（环比价格变化在-2%到2%之间），这些城市是银川、深圳、呼和浩特、上海、杭州、西安、天津。
表7: 35城商铺租金的环比变化：
再来看同比变化，即2025年上半年商铺租金相对于2024年上半年的变化。
表8显示，在35城中，仅三城同比上涨，哈尔滨上涨7.3%，福州、南京分别上涨 2.9%、1.6%。
32个城市同比下降。有5城的跌幅超过了20%：厦门下降21.4%、南宁下降24.7%、贵阳下降24.9%、广州下降25.3%、长沙降幅最大，下降了31.2%。
表8: 35城商铺租金的同比变化：
看了环比和同比变化之后，我们来看各城市2025年上半年商铺租金相对于该城市租金最高点的变化。
35城相对于高点都有所下降，石家庄降幅最小，下降10.1%。另有5个城市降幅不到20%：长春、福州、呼和浩特、哈尔滨、银川。
宁波、北京、乌鲁木齐、杭州等14城的下降幅度介于20%到30%；海口、深圳、沈阳、天津、上海等14个城市的下降幅度介于30%到50%；南宁降幅最大，为52.5%。
对于商铺，相对于最高点，租金最高的五个城市跌幅有高有低：福州、北京较低，深圳、上海、广州较高（而对于办公用房，下文显示租金最高的五个城市，跌幅都比较小）。
表9: 35城商铺租金相对于最高点的变化：
下面看看各城市写字楼租金的变化。
三、办公房租变化
表10是2025年上半年35城办公房租排序。35城办公租金中值为46.4元/月·平方米，均值为53.5元/月·平方米。北京租金最高（145.8元）是最低城市银川（租金30.5元）的4.8倍。办公租金中值是住宅中值的1.83倍，办公租金均值是住宅均值的1.43倍。
排名前六的城市是：北京（145.8元）、上海（105.8元）、深圳（94.1元）、广州（92.6元）、杭州（74.7元）、南京（59.0元）。可以看出，办公用房每平方米月租金大于70元的城市只有5个。在35城中，仅有北京和上海的数值大于100，而北京比上海高了37.8%。租金大于35城均值53.5元的城市有10个。
排名最后六名的是：银川（30.5元）、昆明（34.7元）、合肥（36.4元）、长春（36.7元）、呼和浩特（36.8元）、南宁（36.8元），这些城市的租金都不足40元。
表10: 35城办公房租排序（2025年上半年均价）：
来看看35城办公租金的环比变化。
表11显示，在35城中有5个城市环比上升，分别是：成都（涨幅2.4%）、深圳（涨幅0.6%）、沈阳（涨幅0.5%）、呼和浩特（涨幅0.3%）、大连（涨幅0.2%）。有12个城市环比降幅超过5%，其中北京、南宁、上海降幅最大，分别下降了12.7%、9.7%、9.6%。
五个租金最高的城市，涨跌不一：北京和上海降幅很大，广州小幅下跌3.1%，杭州微跌0.5%，而深圳环比上升。
表11: 35城办公租金的环比变化：
再来看同比变化。
表12显示，在35城中有34城同比下降，仅沈阳上涨0.1%。同比小幅下跌（跌幅小于2%）的城市有4个：乌鲁木齐、呼和浩特、银川、杭州。
在租金最高的五个城市中，杭州跌幅最小，深圳跌2.7%，广州跌3.3%，北京跌17.3%，上海跌17.8%。
在35城中有13个城市降幅大于10%，其中南宁降幅最大，为19.1% 。
表12: 35城办公租金的同比变化：
我们最后看各城市2025年上半年办公租金相对于该城市租金最高点的变化。
表13显示，大多数城市办公租金的高点出现于2018年或2019年，仅有四城例外：郑州高点出现于2023年，西安和海口出现于2021年，南昌出现于2020年。
35城相对于高点都有所下降，下跌幅度最小的3个城市是：杭州下跌2%、宁波下跌7.6%、乌鲁木齐下跌9.2%。
郑州、银川等8城的下降幅度介于10%到20%；广州、深圳、成都等17个城市的下降幅度介于20%到30%。
有7个城市下跌幅度超过了30%：哈尔滨下跌30.6%，兰州下跌31.7%，天津下跌34.4%，武汉下跌34.8%，重庆下跌35.1%，昆明下跌40%，南宁下跌42.8%。
对于办公租金，和最高点相比，租金最高的5个城市跌幅都相对较小：杭州跌2%，广州跌20%，深圳跌23.6%，上海跌23.8%，北京跌24.7%。
表13: 35城办公租金相对于最高点的变化：
四、商铺和办公租金相对于住宅的情况
从表14可以看出各城市的住宅租金都不高于办公租金，而办公租金都不高于商铺租金。商铺租金与住宅租金的比值介于1.7倍到4倍，比值最高的五个城市是：福州4倍、兰州3.6倍、石家庄3.5倍、太原3.5倍、西安3.4倍。
办公租金与住宅租金的比值介于1倍到2.2倍，比值最高的四个城市是：青岛2.2倍、乌鲁木齐2.1倍、太原2.1倍、银川2.0倍。有五个城市的比值是1.9倍：西安、兰州、贵阳、郑州、海口。
表14: 35城商铺和办公租金与住宅价格的比值（2025年上半年）：
下面看看商铺与办公租金相对于住宅租金的跌幅。表15中的跌幅都是从高点到2025年上半年的跌幅。
表15数据显示，除去哈尔滨，其他34城的商铺租金跌幅都高于住宅跌幅；除去银川、太原、郑州，其他32城的办公租金跌幅都高于住宅跌幅。这表明，在三类房屋中，住宅的抗跌性能更强，这可能因为住宅更具备刚需属性。
表15: 35城商铺和办公租金相对于住宅租金的降幅：
注：降幅指从最高点到2025年上半年均价的降幅
本文来自微信公众号：财经杂志，作者：陈汐，编辑：刘建中
