最近，多伦多的房市又发生了一点变化。不过，这次不是房价和销量的变化，而是买卖双方的交易有了“新花样”。
在论坛Reddit上的多伦多房产话题下，网友@Dry_Research_5225发帖提醒大家：买房别请地产经纪 —— 必须！
他在帖子里说：“我们曾经买过两套房，都没有请地产经纪。那是好几年前的事了。时间来到现在。每次我们去看房，卖方经纪说的第一句话就是——你们不找地产经纪是明智之举，这样立马就省下了2.5%。拜托大家，现在都2025年了！做一下市场分析、看看类似房源、找验房师。聪明点！根本没必要付经纪费。别再跟我说‘这笔钱是卖家出，不是买家出’那一套废话。到头来，这2.5%的钱还是你自己掏的，你完全可以通过自己安排看房省下这笔钱。还有一件事——大胆压价，尽量压价，尽可能压价。祝你好运！”
对于不少多伦多人来说，买房找地产经纪，似乎是一个很自然而然的选择。经纪可以帮你查看MLS房源，帮你预约看房，帮你估价做offer写条款，帮你和卖家经纪谈价，以及房屋在交割之前遇到的所有大事小事。
事实是，你作为买家的话，确实可以不请地产经纪帮你做这些事情。问题来了，如果你亲力亲为的话，真的能省下这笔高达2.5%成交总价的佣金么？
得看卖方经纪是否愿意协商
有一位网友指出：“卖方经纪没有告诉你的一点是，在挂牌协议中，如果没有买方经纪，整个佣金都归挂牌经纪行所有。也就是说，如果他们原本总共收取5%的佣金，其中2.5%是给买方经纪的，那在没有买方经纪的情况下，他们会自动拿到全部5%的佣金。”
帖主对此解释说：“你又不是傻子，你可以说：‘既然我没有经纪人，我可以少出2.5%的价钱。’卖家不会受到影响，因为少了一个需要付款的人。你会说，会写，可以坚持自己的立场。你不需要经纪来帮你做这些。”
然而，还是有一位自称从业10年的地产经纪@Psyminne强硬地反驳帖主说的这句话——“卖家不会受到影响，因为少了一方需要支付佣金。”
@Psyminne进一步解释说：“卖方与挂牌经纪公司签订了挂牌协议。在很多情况下，如果成交，挂牌经纪公司会收取5%的佣金，其中2.5%将与合作经纪公司分享。如果没有合作经纪公司（没有买方经纪人），那么挂牌经纪公司根据合同有权获得这5%的佣金。当然，买家可以说没有经纪人，这样卖家就可以节省2.5%的成交价，但从合同上讲，挂牌经纪公司没有义务降低佣金，也不会重复成交。如果您不使用房地产经纪人，这并不意味着房价会立即降低2.5%。挂牌合同已经签署，无论是否有买方经纪人，卖方都必须支付5%的佣金。”
不过，挂牌协议并不是不能通过其他方式修改的。
一位商业地产经纪给出了更为明确的解释：“我是（商业）经纪人。我完全同意这一点。如果你对交易情况了如指掌，并且对房产价值有敏锐的洞察力，那么你完全可以考虑。
务必在Schedule A中注明，成交时购买价格应降低2.5%。不要想当然地认为你最终拿到的价格会比你请经纪时约定的价格低2.5%。挂牌经纪很可能会试图同时收取这两笔佣金。这样做可以避免这种情况。”
因此，帖主所谓的这种做法，得看卖方经纪是否愿意去为了促成这笔交易，而帮你做这样的协议修改。你不可能在第一次看到心仪的房子时，就对卖方经纪提出这样的要求。往往得先表明购房的诚意，得知卖家心理价位与你的预算差距不太大，且没有其他竞争者的时候，再去说服对方调价，会更让人接受。
买家能省多少？真的能有2.5%么？
还有一个问题是，独立买家真的能顺利省下2.5%么？情况是复杂的。
ChatGPT分析说，如果你作为买家自己操作，没有买家经纪，那么你可以和卖家提出，将原本用于支付买家经纪的2.5%佣金直接让利。在竞争offer中，你可以出价与他人相同或略低，却让卖家净收益更高。如果买卖双方进一步协商，让出部分佣金空间用于压低成交价，卖家还可以少缴土地转让税或资本利得税（在适用的情况下）。
一般来说，如果最终谈成了，那么买家能省下的钱往往不会有2.5%这么多，而卖家会比预期多赚一些。而卖方经纪虽然不会多赚钱，但在房市不景气的当下，能够做成一单，也算是“可喜可贺”了。
从帖主提到的卖方经纪说的这句话“你们不找地产经纪是明智之举，这样立马就省下了2.5%”可以看出，在如今的房市下，对经纪来说，谈成一笔交易，比什么都重要。
在这条帖子下，甚至有一位自称是房产律师的网友来给自己打广告：“作为一名房产律师，我可以保证您无需地产经纪人即可购买房产。不过，请你的律师起草一份offer，因为您不想因为错误而承担责任！如果您愿意联系我，我很乐意为您提供帮助！”
这就是当下多伦多残酷的房市环境——买家地位，真是相当的高。
