在经历了数年激烈的竞价大战和房价飞涨后，美国房地产市场的供需平衡似乎正在发生根本性转变。最新分析报告指出，目前美国待售房屋的卖家数量远超买家，差距达到过去12年来的最大值。这一前所未有的供需逆转，强烈预示着美国房地产市场可能正在步入降温期，尽管部分地区的房价仍在上涨。
供需失衡加剧：卖家涌入，买家观望
根据房地产公司 Redfin 于5月29日发布的最新报告，截至今年4月，美国待售房屋的卖家几乎比潜在买家多出近50万人。这一惊人的差距创下了自2013年 Redfin 开始追踪该数据以来的最高纪录。报告还显示，目前美国待售房屋数量是自2020年3月疫情爆发以来的最高水平。若剔除2020年4月疫情导致市场停滞的特殊时期，当前的买家数量也是 Redfin 有记录以来最少。
这一数据揭示了市场情绪的显著变化：一方面，越来越多的业主选择挂牌出售房屋；另一方面，潜在买家却显得犹豫不决，导致市场上的选择增多，而需求相对减弱。
房价与利率博弈：潜在买家等待“最佳时机”
尽管市场供需天平正在向卖家倾斜，但房价的惯性上涨仍在持续。美国全国房地产经纪人协会（NAR）上周公布的数据显示，4月份成屋销售价格中位数较去年同期上涨1.8%，达到41.4万美元，这已是连续第22个月上涨，并创下史上最高的4月纪录。这表明在某些区域或特定类型的房屋上，价格依然坚挺。
然而，持续高企的抵押贷款利率正成为压抑买家需求的关键因素。目前，美国标准30年期固定房贷平均利率徘徊在略低于7%的水平，并且由于债券市场的动荡，利率仍有进一步走高的可能性。高利率直接增加了购房成本，使得许多潜在买家望而却步。
美国银行（Bank of America）5月28日公布的一项调查结果也印证了这一点：高达75%的潜在房屋买家正选择观望，等待房价和/或利率下跌。这种普遍的“等待”心态，无疑是导致买家数量减少的主要原因。
市场声音：卖家需“回归现实”调整定价策略
拉斯维加斯房地产经纪人卡伦·波尔（Karen Pohl）向CNN表示，她近几个月来已经明显察觉到市场正转向有利于买家。波尔指出：“从过去春季销售季的情况来看，我注意到许多房屋今年留在市场上的时间更长了。我认为许多房屋卖家在定价上仍过于乐观，现在或许是时候让定价回归现实，才能在市场上保持竞争力。”
这反映出市场正在经历一个调整期，卖家需要适应新的市场环境，放弃过去几年“挂牌即售，高价成交”的思维，转而以更符合当前市场供需关系的策略进行定价。
房价走势预测：拐点或在三到六个月后显现
Redfin 经济研究主管赵辰（音译）对此表示，Redfin 预计今年底前美国房价将下跌1%。赵辰进一步解释道：“卖家和买家比率通常被视为能预测房产价格走势的先行指标，其影响通常会在三到六个月的时间内显现。”
这意味着，当前供需逆转的市场信号，可能在未来数月内逐渐传导至房价，导致整体价格出现松动。尽管1%的跌幅看起来不大，但考虑到过去几年房价持续飙升的背景，任何下跌都可能标志着一个重要的市场拐点。
综合来看，美国房地产市场正在经历一个微妙的转型期，卖家数量的激增和买家需求的减弱，在高利率的背景下，正逐步改变市场的力量平衡。未来几个月的数据将是判断美国房市是否会迎来一次更大幅度调整的关键。