皇后区法拉盛近日出现一起让警方和法官都觉得颇为棘手的地下室租赁纠纷。事件起因是，2023年，一位新房东购入了一栋带租客的多户住宅，计划在所有租约到期后整体翻修，或自住或投资。楼上其他租客都在2024年陆续搬离，唯独地下室一位年逾七旬、已住了20年的老房客不肯搬走。双方为此多次协商，但迟迟未能解决，最终闹到房屋法庭，进入漫长的诉讼程序。
针对这一案件，纽约房地产律师周青青指出，这类「带租客」房产交易风险很高。首先，地下室租人原本就属非法，依纽约多户住宅法和建筑法规，房客并不具备合法居住证明，房东与房客之间的租约本质上也是所谓的「非法合同」。其次，即便租客欠租或者租约到期，房东也不能直接以换锁、断水电等手段迫使租客搬走，必须按照纽约房屋法庭的驱逐程序走流程，过程冗长而复杂，否则就属于「非法驱逐」。
周青青说，这类案件通常会面临几个法律难题。第一，房东即使胜诉，法庭能判决的多是「收回房屋钥匙」，未必能追讨房租或损失；第二，租客反过来又可以「非法出租」为由反诉房东，若租客年纪大、有健康问题，还有可能适用更长的搬迁通知期和特殊法律保护。
此外，周青青提醒，购买带租客的房产时，务必要在合同中明确约定「交房前须清空」，否则后续出现纠纷，买家很难向卖家追讨律师费以及空置期损失等费用。现实处理时，许多房东为了尽快解决，只能与租客私下协商，包括支付搬家安置费、减免几个月租金等，换取对方同意搬离，避免长期官司缠讼。
她建议所有有意购买「带租客」房产并用来自住的业主，必须提前评估风险、咨询专业律师意见，不要仅凭卖家承诺「租客一定会搬」就贸然接手。否则一旦陷入类似拉锯，很可能不仅收不到房租、翻修计划无法推进，还要为长期纠纷和高昂法律费用买单。
