通过在南佛罗里达销售豪华公寓，豪尔赫·佩雷斯（Jorge Pérez）积累了巨额财富。如今，这位富有的移民需设法应对特朗普关税计划和移民政策带来的双重挑战。这些政策不仅吓跑了部分买家，还令建筑成本进一步攀升。
佩雷斯和两个儿子乔恩·保罗（左）与尼古拉斯（右）在Related Group紧密合作，但在政治立场上并非总是一致。他说，“乔恩·保罗是共和党人，尼克更偏向民主党，而我绝对是坚定的民主党人。我们鼓励不同观点的碰撞，这让我们保持年轻，推动我们成长。” 图片来源：Related Group
原文标题：《特朗普关税和移民政策两相夹击，亿万富豪公寓之王谋划应对之道》
2月底，在特朗普宣布对进口钢铁和铝征收关税两周后，豪尔赫·佩雷斯的语气中明显透着犹疑。
“在特朗普从政前，我们曾是非常要好的朋友，但后来我们意识到，大家的价值观差异太大了。”这位75岁的亿万富豪公寓开发商在迈阿密总部接受《福布斯》视频采访时表示，“让我们担忧的因素之一就是政策带来的不确定性。我们正经历着一段过山车般的时期。”
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圣路易斯联邦储备银行的数据显示，自关税政策宣布以来，迈阿密地区新住房单元建筑许可数量骤降29%。迈阿密房地产经纪人协会（Miami Association of Realtors）的数据也显示，过去一年，迈阿密及附近布劳沃德县的公寓和联排别墅总销售额降至4月的13亿美元，同比下降17%。
2月的关税就已引发Related Group担忧，并估算3月建筑成本可能上涨20%。而到了6月3日，特朗普又将钢铁和铝关税翻倍至50%。
“关税增加了成本，但你并不总能通过涨价来把成本转嫁给客户，因为在某些市场环境下，他们根本无法接受涨价，”豪尔赫40岁的儿子、Related Group总裁兼首席执行官乔恩·保罗·佩雷斯（Jon Paul Pérez）说，“这直接拉低了我们部分项目的利润率。”
特朗普对移民的打击则构成了另一重大担忧。
美国约四分之一的建筑工人是移民，特朗普的政策对Related Group这样的开发商造成了冲击。“移民政策影响了我们的劳动力成本，”佩雷斯补充道，“在杰克逊维尔，我们本来正在建造一个公寓综合体，（州长罗恩·德桑蒂斯）突然宣布要严厉打击非法劳工，结果第二天就有一半的工人逃去了乔治亚州。”
Related Group的许多客户也是拉丁美洲人，他们一度占公司买家的80%。“如果关税和移民政策让拉美客户觉得美国对他们的态度不友善，于是害怕或不愿意来这里，那我们的房地产业务肯定会受到影响。”佩雷斯说。
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移民议题对佩雷斯本人也有切身意义。
他1949年出生于阿根廷，父母是古巴人。1959年卡斯特罗领导的革命取得胜利后，古巴政府推行企业国有化，他的家人成为流亡者，最终落脚哥伦比亚。
1968年，19岁的佩雷斯前往迈阿密，在一家披萨店工作，并挨家挨户推销百科全书。后来他获得奖学金进入长岛的C.W. Post学院，获得经济学学位，又前往密歇根大学攻读城市规划硕士学位。之后他回到迈阿密，从事低收入社区的城市规划工作，1976年成为美国公民。
三年后，他与纽约房地产亿万富豪斯蒂芬·罗斯（Stephen Ross）及其旗下开发公司Related Companies合作创立了Related Group。（2022年，佩雷斯收购了罗斯在Related Group持有的25%股份，金额未公开。）今年3月，他辞去首席执行官一职，将日常管理交给儿子乔恩·保罗和尼克。
佩雷斯目前身家据估为26亿美元，主要来自对Related Group的100%持股，以及包含7000多件藏品的庞大艺术收藏。
他并未对美国梦丧失信念，对自己的梦想更是没有丝毫动摇。他在这个行业打拼四十余年，声称已累计建造和管理超10万套公寓。“我们是一群幸运儿，得到了这个国家的接纳，赚到了远超想象的财富。”他补充道。
诚然，劳动力和材料成本将会上升，但他的公司会做出调整。“我们一直都非常擅长适应市场变化，”佩雷斯说，并指出公司已经想办法改善供应链和施工方法，目前因关税导致的成本增长微乎其微。
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目前来看，市场似乎印证了佩雷斯的判断。
“市场曾有四周的停滞期，所有人都对关税感到恐慌。但随后阴云散去，进入6月，我们的业务繁忙程度和1月已没有区别。” Douglas Elliman房地产公司专注超豪华公寓的经纪人迪娜·戈尔登塔耶（Dina Goldentayer）说。至于劳动力和关税成本上涨的影响，她将其比作保险费上涨：“买家不会因为保险太贵就放弃买房，他们会把这当作砍价的筹码，想得到一点实惠，但这不构成不买房的理由。”
佩雷斯还认为，市场放缓在一定程度上是预期之中的，未必全然是政策所致。
“过去三年，我们迎来了一波需求，不过我不觉得这是自然的需求，”他指的是疫情后大批富裕买家涌入迈阿密地区的情形。“人们仍在继续迁居这里，虽然节奏不像之前那样迅猛，但我们依然能看到很强劲的需求。我们在南佛罗里达砸下重金，在这里倾注了很多心血，我觉得再过十年都找不到比这更好的地方。”
今年1月，Related Group启动了W庞帕诺海滩酒店及公寓（W Pompano Beach Hotel）预售，项目预计2027年开工，包含一座内置77个住宅单元的豪华公寓楼，以及一家位于劳德代尔堡北部海滨设有296间客房的W酒店。图片来源：ARX CREATIVE
他列举Related Group一些最昂贵项目的强劲销售情况加以佐证，其中之一便是Six Fisher Island——这座10层豪华公寓内含50套住宅，附带码头、高尔夫球场和海滩俱乐部，单套起价1500万美元，销售额已超过5亿美元。2025年前四个月，该项目单平方英尺的售价远高于迈阿密地区1000美元的中位数。
“像Related这样的优秀开发商推出的顶级项目销售依然很好，每平方英尺的价格也很可观。”MR Luxury Group和ONE Sotheby’s的房地产经纪人马尔科·戈亚诺维奇（Marko Gojanovic）说。
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即使在受冲击更严重的低端市场——根据豪华房地产公司ISG World的数据，过去一年，建成30年或更久的公寓价格下跌21%，而较新楼盘价格上涨8%——佩雷斯也看到了买入机会。
2021年，迈阿密郊区瑟夫赛德一栋40年历史的12层公寓楼倒塌，造成98人死亡。此后，佛罗里达州通过一项法律，要求高层公寓楼在楼龄满30年时开展检查，此后每10年检查一次，首次检查截止日期为2024年12月31日。去年，随着截止日期临近，许多旧楼业主将房产挂牌出售，以避免支付高额检查费用。
Related Group虽对旧楼兴趣不大，但很乐意以低价收购并拆除重建。今年4月，该公司与另外两家公司合作，以1.4亿美元收购了阳光岛海滩郊区的一栋海滨公寓楼，计划将其拆除，建造一座820英尺高（约合250米）的“超豪华”公寓塔楼。
Related Group还在已获批开发的土地上筹建另外1万套公寓，未来两年半内将陆续开工。佩雷斯一向都很务实：公司有一半业务来自面向高端客户的项目，另一半则来自租赁公寓和经济适用房。“当市价租赁房和公寓价格下跌时，我们还有稳定的经济适用房业务为公司持续创收。”豪尔赫37岁的儿子、负责公寓业务的尼克·佩雷斯（Nick Pérez）补充道。
即使迈阿密市场继续疲软，他广阔的业务版图也可提供缓冲。在佛罗里达州之外，他还在亚利桑那州、乔治亚州和北卡罗来纳州，以及更远的巴西和墨西哥布局豪华公寓和租赁公寓。“我们相信南佛罗里达和这个国家的未来，我们布局的地方也都是高增长地区，”佩雷斯说，“只要我们判断市场时机合适，就会立即出手。”
他也知道该何时套现。
6月，佩雷斯将劳德代尔堡一栋新落成、共设259个单元的豪华公寓楼出售给西班牙快时尚亿万富豪阿曼西奥·奥尔特加（Amancio Ortega），售价1.65亿美元，比最初要价低28%，但规模仍居今年同类交易前列。Related Group原本计划在该楼全部租出后再出售，借机构投资者对迈阿密公寓楼日益增长的兴趣获利一笔。
尽管佩雷斯对美国在特朗普第二任期内的走向心存忧虑，但他对如今称之为家的州要乐观得多：“从长远来看，我认为南佛罗里达的前景一片光明。”
本文译自：
https://www.forbes.com/sites/giacomotognini/2025/06/17/this-billionaire-condo-king-plans-to-beat-trumps-tariffs-and-immigration-crackdown/